This is archived information that pertains only to the 2006 Tax Year. If you
are looking for information for the current tax year, go to the Tax Prep Help Area.
Tabla de contenidos
- Introducción
- Artículos de interés - A usted quizá le interese ver:
- Ingresos de Alquiler
- Gastos de Alquiler
- No Alquilado con Fines de Lucro
- Bienes Cambiados para Uso de Alquiler
- Alquilar Parte de un Bien
- Uso Personal de Una Vivienda (Incluyendo Una Vivienda para Vacaciones)
- Depreciación
- Límites sobre las Pérdidas de Alquiler
- Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler
Este capítulo trata sobre los ingresos y los gastos de alquiler. Abarca los temas siguientes:
-
Ingreso de alquiler.
-
Gastos de alquiler.
-
Uso personal de una vivienda (incluyendo una vivienda para vacaciones).
-
Depreciación.
-
Límites sobre las pérdidas de alquiler.
-
Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler.
Si usted vende o, de otra manera, enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y Otras Disposiciones de Bienes).
Si ha sufrido una pérdida debido a daños a, o al robo de, su propiedad para alquilar, vea la Publicación 584(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos o la Publicación 547, Casualties, Disasters, and Thefts (Hechos Fortuitos, Desastres y Robos), en inglés.
Si alquila un condominio o un apartamento en una sociedad anónima cooperativa de viviendas, hay algunas reglas especiales que le aplican a usted, aunque usted recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Vivienda Para Alquilar), en inglés, para más información.
Publicación
-
527 Residential Rental Property (Vivienda Alquilada), en inglés
-
534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciar Propiedad Puesta en Uso Antes de 1987), en inglés
-
535 Business Expenses (Gastos de Negocio), en inglés
-
925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad Pasiva y Reglas sobre el Monto a Riesgo), en inglés
-
946 How To Depreciate Property (Cómo Depreciar los Bienes), en inglés
Forma (y Instrucciones)
-
4562
Depreciation and Amortization (Depreciación y Amortización), en inglés -
6251
Alternative Minimum Tax — Individuals (Impuesto Mínimo Alternativo—Individuos), en inglés -
8582
Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las Pérdidas de Actividades Pasivas), en inglés -
Anexo E
(Forma 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y Pérdidas Suplementarios), en inglés
Por lo general, usted debe incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. El ingreso de alquiler es cualquier pago que reciba usted por el uso o habitación de propiedad. Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pudieran considerarse ingreso de alquiler.
Ejemplo 9. .1. Ejemplo.
Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Durante el primer año, recibe $5,000 por alquiler del primer año y $5,000 por alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Usted debe incluir $10,000 en su ingreso en el primer año.
Esta sección habla de gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. También en esta sección se incluye información sobre los gastos que usted puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. La depreciación, la cual usted también puede deducir de su ingreso de alquiler, se discute más adelante.
Usted puede deducir el costo de reparaciones hechas a su propiedad de alquiler. No puede deducir el costo de mejoras. Recupera el costo de mejoras depreciándolas (se explica más adelante).
-
Construir una sala de recreo en un sótano sin acabado.
-
Revestir un cuarto de estudio con paneles.
-
Añadir un cuarto de baño o dormitorio.
-
Adornar un balcón con enrejado decorativo.
-
Levantar una cerca.
-
Instalar cañerías y alambres nuevos.
-
Instalar alacenas o gabinetes nuevos.
-
Poner un techo nuevo.
-
Pavimentar una entrada para automóviles.
Otros gastos que usted puede deducir de sus ingresos de alquiler incluyen la publicidad, los servicios de limpieza y mantenimiento, los servicios públicos, el seguro contra incendios y el seguro de daños a terceros, los impuestos, los intereses, las comisiones por el cobro del alquiler, los viajes y el transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos, discutidos a continuación.
Si no alquila su propiedad con fines de lucro, usted podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta la cantidad de su ingreso de alquiler. Cualesquier gastos de alquiler superiores a su ingreso de alquiler para el año no se pueden trasladar al año siguiente. Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés.
Si cambia su casa u otros bienes (o una parte de ellos) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio de su año tributable, usted tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso de alquiler y uso personal.
Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que es para la parte del año en que la propiedad fue usada o tenida para propósitos de alquiler.
Para propósitos de depreciación, considere la propiedad puesta en uso en la fecha de conversión para depreciación.
No puede deducir ni depreciación ni seguro por la parte del año en que la propiedad fue tenida para uso personal. Sin embargo, usted puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa y los impuestos prediales como deducción detallada en el Anexo A (Forma 1040) para la parte del año en que la propiedad fue tenida para uso personal.
Ejemplo 9. .2. Ejemplo.
Su año tributario es el año calendario. Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos de sus gastos anuales, como los impuestos y el seguro.
A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que pague por artículos que generalmente se facturan mensualmente, tal como los servicios públicos.
Si alquila una parte de su propiedad, usted tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y la parte de la propiedad usada para fines personales como si usted tuviera realmente dos propiedades distintas.
Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler, tales como los intereses hipotecarios sobre su casa y los impuestos prediales, como gastos de alquiler en el Anexo E (Forma 1040). También puede deducir como gasto de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como los gastos de electricidad o por pintar el exterior de su casa.
Puede deducir los gastos para la parte de la propiedad usada para propósitos personales, sujetos a ciertas limitaciones, solamente si usted detalla sus deducciones en el Anexo A (Forma 1040).
Usted no puede deducir cualquier parte del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos le tengan acceso ilimitado.
No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Por ejemplo, si pinta un cuarto que usted alquila, o si paga primas por seguro de daños a terceros con respecto al alquiler de un cuarto en su casa, su costo entero será considerado gasto de alquiler. Si usted instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo el costo de la segunda línea será desgravable como gasto de alquiler. Puede deducir depreciación, discutida más adelante, en la parte de la propiedad que fue usada para propósitos de alquiler, y también en los muebles y el equipo que usa para propósitos de alquiler.
Si tiene cualquier uso personal de una vivienda (incluyendo una vivienda para vacaciones) que usted alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Vea, Cómo Calcular Días de Uso Personal y Cómo Dividir los Gastos, más adelante.
Si usó su vivienda para propósitos personales, se pudiera considerar “una vivienda usada como hogar.” De ser así, usted no podrá deducir los gastos de alquiler que excedan el ingreso de alquiler para la vivienda. Vea, Vivienda Usada Como Hogar y Cómo Calcular Ingreso y Deducciones de Alquiler, más adelante. Si su vivienda no se considera una vivienda usada como hogar, usted puede deducir los gastos de alquiler que sean mayores que el ingreso de alquiler para la vivienda sujetos a ciertos límites. Vea, Límites sobre Las Pérdidas de Alquiler, más adelante.
Ejemplo 9. .3. Ejemplo.
Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para el inquilinato a corto plazo para clientes que pagan. No usa la habitación usted mismo(a) y permite solamente que los clientes pagaderos la usen. La habitación se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería, o establecimiento semejante y no es una vivienda.
El trato tributario de los ingresos y gastos de alquiler por una vivienda que también usa para propósitos personales depende de si la usa usted como hogar. Vea, Cómo Calcular los Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.
Usa una vivienda como hogar durante el año tributario si la usa para propósitos personales más de:
-
14 días o
-
el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de arriendo, cualquiera que sea mayor.
Vea, Calcular Los Días de Uso Personal, más tarde.
Si una vivienda se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de arriendo, no cuente ese día como un día de uso de alquiler al aplicar (2) arriba. En lugar de ello, cuéntelo como un día de uso personal al aplicar tanto (1) como (2) arriba. Esta regla no aplica cuando se trata de dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.
Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como hogar.
Ejemplo 9. .4. Ejemplo 1.
Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Les alquiló el apartamento de sótano, a un precio justo de arriendo, a estudiantes universitarios durante el año escolar regular. Se lo alquiló usted con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Calculó que el 10% del total de días en que la vivienda se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 27 días.
En el mes de junio (30 días), su hermano se alojó con usted y vivió en el apartamento de sótano sin pagar ningún alquiler.
El apartamento de sótano de usted fue usado como hogar porque usted lo usó para propósitos personales por 30 días. El uso exento de alquiler por su hermano se considera uso personal. El uso personal de usted (30 días) es más del mayor de 14 días o del 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días).
Ejemplo 9. .5. Ejemplo 2.
Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de arriendo durante los fines de semana de la fiesta de los antiguos alumnos (Homecoming), de la ceremonia de entrega de diplomas y del fútbol estadounidense (un total de 27 días) de la universidad local. Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, por las últimas 3 semanas (21 días) en julio. Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 3 días.
El dormitorio fue usado como hogar porque usted lo usó para propósitos personales por 21 días. Eso es más del mayor de 14 días o del 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días).
Ejemplo 9. .6. Ejemplo 3.
Usted es dueño(a) de un condominio en un lugar turístico. La alquiló a un precio justo de arriendo por un total de 170 días durante el año. Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que la usara usted aunque usted no reembolsó ninguna parte del alquiler. De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 (170 menos 10) días. Usted calcula que el 10% del total de días en que el condominio se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 16 días. Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año.
Usted usó el condominio como hogar porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Eso es más del mayor de 14 días o del 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días).
Con el fin de determinar si una vivienda fue usada como hogar, quizás usted no tenga que contar los días en que usó la propiedad como su hogar principal antes o después de haberla alquilado o haberla ofrecido en arrendamiento como días de uso personal. No los cuente como días de uso personal si:
-
Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos.
-
Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período de menos de 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad.
Esta regla especial no aplica al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.
Un día de uso personal de una vivienda es cualquier día en que la vivienda se usa por cualquiera de las personas siguientes.
-
Usted o cualquier otra persona que tenga un interés financiero en ella, a no ser que se la alquile a otro(a) dueño(a) como su hogar principal según un acuerdo de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Sin embargo, vea Uso Como Hogar Principal Antes o Después de Alquilar, bajo, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente.
-
Un miembro de su familia o un miembro de la familia de cualquier otra persona que tenga un interés financiero en ella, a no ser que el pariente use la vivienda como su hogar principal y pague un precio justo de arriendo. La familia incluye solamente hermanos y hermanas, hermanastros y hermanastras (medio hermanos y media hermanas), cónyuges, antepasados (padres, abuelos, etc.) y descendientes de linaje (niños, nietos, etc.).
-
Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use alguna otra vivienda.
-
Cualquier persona a menos de un precio justo de arriendo.
-
Dona el uso de la vivienda a una institución de caridad,
-
Dicha institución vende el uso de la vivienda en una actividad de recaudación de fondos y
-
El(la) comprador(a) usa la vivienda.
Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal.
Ejemplo 9. .7. Ejemplo 1.
Usted y su vecino(a) son copropietarios de un condominio en la playa. Les alquilan el condominio a turistas siempre que sea posible. Nadie usa el condominio como hogar principal. Su vecino(a) usa el condominio por dos semanas cada año.
Debido a que su vecino(a) tiene algún interés financiero en el condominio, se considera que tanto él(ella) como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas dos semanas.
Ejemplo 9. .8. Ejemplo 2.
Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa bajo un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de arriendo.
Aunque sus vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que sus vecinos viven allí no se cuentan como días de uso personal por usted. Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su casa principal bajo un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.
Ejemplo 9. .9. Ejemplo 3.
Usted posee una propiedad para alquilar que le da en arriendo a su hijo. Su hijo no tiene intereses financieros en esta vivienda. La usa como su hogar principal. Le paga a usted un precio justo de arriendo por la propiedad.
El uso de la propiedad por su hijo no es uso personal de parte de usted porque su hijo la está usando como su hogar principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo de arriendo.
Ejemplo 9. .10. Ejemplo 4.
Usted le alquila su casa de playa a Josué. Josué le alquila su casa en las montañas a usted. Cada uno de ustedes paga un precio justo de arriendo.
Usted está usando su propia casa para propósitos personales en los días que Josué la use porque la casa de usted se usa por Josué bajo un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él.
Cualquier día que usted pasa trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo su propiedad, no se cuenta como un día de uso personal. No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día.
Si usa una vivienda tanto para propósitos de alquiler como para propósitos personales, divida sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal basándose en el número de días usados con cada propósito. Puede deducir los gastos por el uso de alquiler de la vivienda conforme a las reglas que se explican en, Cómo Calcular los Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.
Al dividir sus gastos, siga estas reglas:
-
Cualquier día en que se alquila la vivienda a un precio justo de arriendo es un día de uso de alquiler aunque usara la misma para propósitos personales ese día. Esa regla no aplica al determinar si usó la vivienda como hogar.
-
Cualquier día en que la vivienda esté disponible para ser alquilada, pero no se alquila en realidad, no es un día de uso de alquiler.
Ejemplo 9. .11. Ejemplo.
Su casita de playa estuvo disponible para ser alquilada del primero de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Su familia usa la casita durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Usted no pudo hallar a un(a) inquilino(a) en la primera semana de agosto (7 días). La persona que alquiló la casita en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. La casita no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto.
Usted calcula la parte de los gastos de la casita que serán tratados como gastos de alquiler de la manera siguiente:
-
La casita fue usada para alquilar por un total de 85 días (92 menos 7). Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero en que no se alquiló en realidad (7 días) no son días de uso de alquiler. El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó es uso de alquiler porque usted recibió un precio justo de arriendo por el fin de semana.
-
Usó la casita para propósitos personales por 14 días (las últimas dos semanas de mayo).
-
El uso total de la casita fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler).
-
Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casita.
Al determinar si usó la casita como hogar, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó es uso personal aunque recibió un precio justo de arriendo por el fin de semana. Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso de alquiler para este propósito. Debido a que usted usó la casita para propósitos personales más de 14 días o más del 10% de los días de uso de alquiler (8 días), la usó entonces como hogar. Si tiene una pérdida neta, tal vez no podrá usted deducir todos los gastos de alquiler. Vea, Propiedad Usada Como Hogar, en la discusión siguiente.
Cómo calcula sus ingresos y deducciones de alquiler depende de si la vivienda fue usada como hogar (vea, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente) y, si usada como hogar, cuántos días la propiedad fue alquilada a un precio justo de arriendo.
Si no usa la vivienda como hogar, informe todos los ingresos de alquileres y deduzca todos los gastos de alquiler. Vea, Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.
Sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos de alquiler brutos. Sin embargo, vea, Límites sobre las Pérdidas de Alquiler, más adelante.
Tabla Table 9-1 worksheet for figuring the limit on rental deductions for dwelling unit used as ahome. Hoja de Trabajo 9-1. Hoja de Trabajo para Calcular el Límite sobre las Deducciones de Alquiler para una Vivienda que se Usa como Hogar
Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí ” a todas las preguntas siguientes:
|
|||
| 1. | Anote los alquileres que se han cobrado | ||
| 2a. | Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles que proviene de los alquileres (vea las instrucciones) | ||
| b. | Anote la parte de los impuestos prediales que proviene de los alquileres | ||
| c. | Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres (vea las instrucciones) | ||
| d. | Anote los gastos de alquiler directos (vea las instrucciones)) | ||
| e. | Los gastos de alquiler deducibles en su totalidad. Sume las líneas 2a y 2d | ||
| 3. | Reste la línea 2e de la línea 1 . Si es cero o menos, anote cero | ||
| 4a. | Anote la parte de los gastos relacionados directamente con la operación o el mantenimiento de la vivienda (tales como las reparaciones, el seguro y los servicios públicos) que proviene de los alquileres | ||
| b. | Anote la parte de los intereses hipotecarios en exceso que proviene de los alquileres (vea las instrucciones) | ||
| c. | Sume las líneas 4a y 4b | ||
| d. | Gastos de operación desgravables. Anote la cantidad de la línea 3 ó la línea 4c , la que sea menor | ||
| 5. | Reste la línea 4d de la línea 3 . Si es cero o menos, anote cero | ||
| 6a. | Anote la parte de las pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres (vea las instrucciones) | ||
| b. | Anote la parte de la depreciación de la vivienda que proviene de los alquileres | ||
| c. | Sume las líneas 6a y 6b | ||
| d. | Pérdidas personales desgravables en exceso causadas por hechos fortuitos o robos y depreciación. Anote la cantidad de la línea 5 ó la línea 6c , la que sea menor | ||
| 7a. | Gastos de operación por trasladarse al año siguiente. Reste la línea 4d de la línea 4c | ||
| b. | Pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos y depreciación por trasladarse al año siguiente. Reste la línea 6d de la línea 6c | ||
| Anote las cantidades en las líneas 2e , 4d y 6d en las líneas correspondientes de la Parte I del Anexo E (Forma 1040). | |||
Instrucciones para la Hoja de Trabajo
Siga estas instrucciones para la hoja de trabajo arriba. Si no pudo deducir todos sus gastos el año pasado debido al límite sobre los ingresos de alquiler, añada estas cantidades no utilizadas a sus gastos para este año.
Línea 2a. Calcule los intereses hipotecarios sobre la vivienda que usted podría deducir en el Anexo A (Forma 1040) si no hubiera alquilado la misma. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició la vivienda. Por ejemplo, no incluya intereses sobre un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Incluya intereses sobre un préstamo que se utilizó para comprar, construir o mejorar la vivienda o para refinanciar tal préstamo. Anote la parte de estos intereses que proviene de los alquileres en la línea 2a de la hoja de trabajo.
Línea 2c. Calcule las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la vivienda que podría deducir en el Anexo A (Forma 1040) si usted no hubiera alquilado la misma. Para hacer esto, complete la Sección A de la Forma 4684 Casualties and Thefts (Hechos Fortuitos y Robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. En la línea 19 de la Forma 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la vivienda. Si su pérdida ocurrió después del 24 de agosto del 2005, y fue el resultado del huracán Katrina, anote cero en la línea 19 . Anote la parte del resultado que proviene de los alquileres de la línea 18 de la Forma 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo.
Aviso. No presente esta Forma 4684 ni la utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. En lugar de ello, calcule la parte personal en una Forma 4684 por separado.
Línea 2d. Anote el total de sus gastos de alquiler que están relacionados solamente con la actividad de alquiler. Estos incluyen los intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la vivienda. También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los materiales de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler.
Línea 4b. En la línea 2a , usted anotó la parte de los intereses hipotecarios proveniente de los alquileres que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de los intereses hipotecarios proveniente de los alquileres que no pudo deducir en el Anexo A porque excede del límite sobre los intereses hipotecarios sobre la vivienda. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició la vivienda (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a ).
Línea 6a. Para encontrar la parte de las pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres, utilice la Forma 4684 que usted preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo.
Tabla Table to find the rental portion of excexx casualty and theft losses..
| A. | Anote la cantidad de la línea 10 de la Forma 4684 | |
| B. | Anote la parte de alquiler de A | |
| C. | Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo | |
| D. | Reste C de B . Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo |
Asignar la deducción limitada. ISi no puede deducir toda la cantidad en la línea 4c ó 6c este año, puede asignar la deducción desgravable como quiera entre los gastos incluidos en las líneas 4c ó 6c . Anote la cantidad que usted asigna a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E.
Si usa su vivienda como un hogar durante el año, (vea, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente), cómo calcula sus ingresos y deducciones de alquiler depende de cuántos días la vivienda fue alquilada a un precio justo de arriendo.
Usted recupera su costo en propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo en su declaración de impuestos cada año.
Hay tres factores básicos que determinan cuánta depreciación usted puede deducir. Estos son: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación para la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. No puede simplemente deducir sus pagos de hipoteca o capital, o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo, como un gasto.
Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para propósitos de alquiler. La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta futura o un canje futuro.
Quizás tendrá que usar la Forma 4562 para calcular y informar su depreciación. Vea, Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.
Además de las reglas sobre qué métodos puede utilizar, hay otras reglas que usted debe tener en cuenta con respecto a la propiedad depreciable.
Las actividades de los bienes inmuebles para alquilar son normalmente consideradas actividades pasivas y la cantidad de pérdida que usted puede deducir está limitada. Generalmente, no puede deducir pérdidas de las actividades de los bienes inmuebles para alquilar a menos que usted tenga ingresos provenientes de otras actividades pasivas. No obstante, pudiera deducir pérdidas de alquiler sin considerar si tiene ingresos provenientes de otras actividades pasivas si usted participó “materialmente” o “activamente” en su actividad de alquiler. Vea, Límites sobre las Actividades Pasivas, más adelante.
Las pérdidas de actividades pasivas están sujetas primero a las reglas sobre el monto a riesgo. Las reglas sobre el monto a riesgo limitan la cantidad de pérdidas deducibles proveniendo de haber sido dueño(a) de la mayoría de las clases de bienes inmuebles puestos en uso después del 1986.
Las reglas sobre el monto a riesgo limitan la cantidad que usted puede deducir en pérdidas de actividades que a menudo se describen como abrigos tributarios. Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes inmuebles (aparte de la propiedad minera) puestos en uso antes del 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto a riesgo.
Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto a riesgo se permite solamente en la medida de la cantidad total que usted tenga a riesgo en la actividad al final del año tributario. Se le considera a usted a riesgo en una actividad en la medida del efectivo y de la base ajustada de otra propiedad que usted haya contribuido a la actividad y de ciertas cantidades que se tomaron prestadas para la actividad. Vea la Publicación 925, en inglés, para más información.
Por lo general, todas las actividades de alquiler (salvo las que satisfagan la excepción por los profesionales inmobiliarios, más abajo) son actividades pasivas. Para este propósito, una actividad de alquiler es una actividad de la cual usted recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de por servicios.
Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de vivienda alquilada, podrá deducir hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad de su ingreso no pasivo. Esta rebaja (descuento) especial es una excepción a la regla general que deniega las pérdidas en exceso de ingreso procedente de actividades pasivas. De modo parecido, usted puede contrarrestar créditos que provienen de dicha actividad con el impuesto sobre hasta $25,000 de ingreso no pasivo después de tomar en cuenta cualesquier pérdidas permitidas bajo esta excepción.
Si está casado(a) que presenta por separado(a) y no vivió con su cónyuge durante el año tributario entero, su rebaja (descuento) especial no puede ser más de $12,500. Si vivió con su cónyuge en cualquier momento durante el año y está presentando por separado(a), usted no puede utilizar la rebaja (descuento) especial para reducir su ingreso no pasivo o el impuesto sobre el ingreso no pasivo.
La cantidad máxima de la rebaja (descuento) especial se reduce si su ingreso bruto ajustado modificado es más de $100,000 ($50,000 si casado(a) que presenta por separado(a)).
Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente calefacción, luz, la recogida de basuras, etc., normalmente usted declara sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Forma 1040). Sin embargo, no utilice ese anexo para informar una actividad sin fines de lucro. Vea, No Alquilado con Fines de Lucro, anteriormente.
Si proporciona servicios significativos que son principalmente para la comodidad de su inquilino(a), tales como la limpieza regular, el cambio de ropa de cama, o el servicio de recamarera o mucama, usted declara sus ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Forma 1040), Profit or Loss from Business (Ganancia o Pérdida de Negocio) o el Anexo C-EZ, Net Profit from Business (Sole Proprietorship) (Utilidad Neta de Negocio (Empresa con Dueño(a) Único(a))). Los servicios significativos no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, la limpieza de áreas públicas, la recogida de basuras, etc. Para información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (For Individuals Who Use Schedule C or Schedule C-EZ) (Guía de Impuestos Para Negocios Pequeños (Para Individuos que Usan el Anexo C o C-EZ)). También pudiera estar obligado(a) a pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler.
Utilice la Parte I del Anexo E (Forma 1040) para declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Haga la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada vivienda alquilada. Asegúrese de contestar la pregunta en la línea 2 .
Si tiene más de tres propiedades alquiladas o de regalías, complete y adjunte tantos Anexos E como sean necesarios para hacer la lista de las propiedades. Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. No obstante, llene la columna “Totales” en solamente un (1) Anexo E. Las cifras en la columna “Totales” en dicho Anexo E deben ser los totales combinados de todos los Anexos E.
La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de las sociedades colectivas, las sociedades anónimas de acciones privadas (S-corp), los caudales hereditarios, los fideicomisos y los conductos de hipotecas sobre los bienes inmuebles tenidos para inversión. Si necesita usar la página 2 del Anexo E, use la página 2 del mismo Anexo E que usted usó para anotar los totales combinados en la Parte I.
En la página 1, la línea 20 del Anexo E, anote la depreciación que está reclamando. Debe completar y adjuntar la Forma 4562 para las actividades de alquiler solamente si está reclamando:
-
Depreciación de propiedad puesta en uso durante el año 2005
-
Depreciación de propiedad listada (como un automóvil), sin tener en cuenta cuándo se puso en uso o
-
Cualesquier gastos automovilísticos que se informaron en una forma que no sea el Anexo C o C-Z (Forma 1040) o la Forma 2106 ó la Forma 2106-EZ.
De lo contrario, calcule su depreciación en su propia hoja de cómputos. No tiene que adjuntar estos cómputos a su declaración de ingresos.
Publications Index | 2006 Tax Help Archives | Tax Help Archives Main | Home