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Tabla de contenidos
- Qué Hay de Nuevo
- Recordatorios Importantes
- Introducción
- Artículos de interés - A usted quizá le interese ver:
- Vivienda Principal
- Cómo Calcular las Ganancias o Pérdidas
- Cómo Excluir las Ganancias
- Uso Comercial o Alquiler de Vivienda
- Cómo Informar la Venta
- Situaciones Especiales
- Cómo Recuperar (Reembolsar) un Subsidio Hipotecario Federal
Ley de Alivio Tributario para Desastres Causados por el Huracán Katrina del 2005. Esta ley provee alivio tributario para personas afectadas por el huracán Katrina. Bajo dicha Ley, algunas de las reglas que determinan cuándo recuperar un subsidio hipotecario federal han cambiado. Vea la Publicación 4492, en inglés.
Cambio de dirección. Si cambia su dirección postal, asegúrese de notificarle al IRS mediante la Forma 8822, en inglés. Envíela al Centro de Servicio del Servicio de Impuestos Internos correspondiente a su dirección anterior. (Las direcciones para los Centros de Servicio están al reverso de la forma.)
Venta de vivienda con puntos no deducidos. Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez usted pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Consulte Mortgage ending early (Término prematuro de hipoteca), bajo, Points (Puntos) en el capítulo 23 de la Publicación 17, en inglés.
Este capítulo explica las reglas tributarias que se aplican cuando usted vende su vivienda principal. Generalmente, su vivienda principal es aquélla en que vive la mayor parte del tiempo.
Si vendió su vivienda principal en el 2005, tal vez usted pueda excluir del ingreso todas las ganancias hasta un límite de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Consulte Cómo Excluir las Ganancias, más adelante. Si usted puede excluir todas las ganancias, no es necesario que informe la venta en su declaración de impuestos.
Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Informe estas ganancias en el Anexo D (Forma 1040). Es posible que usted también tenga que incluir la Forma 4797, Sales of Business Property (Ventas de Propiedad Comercial), en inglés. Consulte Cómo Informar la Venta, más adelante.
Si tiene pérdidas de la venta, usted no puede deducirlas en su declaración.
Los temas principales en este capítulo son:
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Cómo calcular las ganancias o pérdidas,
-
Base,
-
Cómo excluir las ganancias,
-
Pruebas de propiedad y de uso, e
-
Cómo informar la venta.
Otros temas incluyen:
-
Uso comercial o alquiler de vivienda, y
-
Cómo recuperar un subsidio hipotecario federal.
Publicación
-
523 Selling Your Home (Cómo Vender su Vivienda), en inglés
-
530 Tax Information for First-Time Homeowners (Información Tributaria para Propietarios de Primera Vivienda), en inglés
Forma (e Instrucciones)
-
Anexo D (Forma 1040)
Capital Gains and Losses (Ganancias y Pérdidas de Capital), en inglés -
8822
Change of Address (Cambio de Dirección), en inglés -
8828
Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del Subsidio Hipotecario Federal), en inglés
Esta sección explica el término “vivienda principal.” Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a):
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Casa,
-
Casa flotante,
-
Casa rodante,
-
Apartamento de cooperativa, o
-
Condominio.
Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, generalmente usted debe haber sido propietario(a) y vivido en la propiedad como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de venta.
Ejemplo 15. .1. Ejemplo.
El 4 de marzo del 2005, usted vende la tierra en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Usted compra otra tierra y traslada su casa a ésta. Esta venta no se considera como una venta de su vivienda principal y usted no puede excluir ganancias provenientes de la venta de la tierra.
Para calcular las ganancias o pérdidas procedentes de la venta de su vivienda principal, usted debe saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener las ganancias o pérdidas.
| Precio de venta | |||
| - | Gastos de venta | ||
| Cantidad recibida | |||
| Cantidad recibida | |||
| - | Base ajustada | ||
| Ganancias o pérdidas |
El precio de venta es la cantidad total que usted recibe por su vivienda. Incluye dinero, todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que asume el (la) comprador(a) como parte de la venta, y el valor normal en el mercado de cualquier otro bien o servicio que usted reciba.
Durante el período que usted fue el (la) propietario(a) de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. Esta base ajustada se debe determinar antes de que usted pueda calcular las ganancias o pérdidas de la venta de su vivienda. Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base, más adelante.
Para calcular la cantidad de ganancias o pérdidas, compare la cantidad recibida con la base ajustada.
Las siguientes reglas se aplican a juicios hipotecarios y recuperaciones de bienes, abandonos, canjes y traspasos a un(a) cónyuge.
Ejemplo 15. .4. Ejemplo.
Usted fue propietario(a) y vivió en una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Un(a) agente de bienes inmuebles aceptó su antigua vivienda como canje y le asignó $50,000 para una nueva vivienda con un valor de $80,000. Esta transacción es tratada como una venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 - $41,000).
Si el (la) agente le hubiese asignado a usted $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, su precio de venta aun sería $50,000 (el canje de $27,000 más la asunción de hipoteca de $23,000).
Usted debe saber cuál es la base en su vivienda para determinar cualquier ganancia o pérdida al momento de la venta. La base en su vivienda se determina conforme a cómo usted obtuvo la vivienda. Su base es el costo de la vivienda si usted la compró o construyó. Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc.), su base es su valor normal en el mercado cuando la obtuvo o la base ajustada de la persona de quien la obtuvo.
Mientras usted fue propietario(a) de su vivienda, es posible que usted haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. El resultado de estos ajustes corresponde a la base ajustada de su vivienda, que se usa para calcular las ganancias o pérdidas de la venta de su vivienda. Consulte Base Ajustada, más adelante.
Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 y en la Publicación 523, en inglés.
El costo de la propiedad es la cantidad que usted paga por ella en efectivo, obligaciones de deuda, otros bienes o servicios.
La base ajustada es su base aumentada o disminuida en ciertas cantidades.
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Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año,
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Aportación especial para mejoras locales, y
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Cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada.
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Ganancia que haya postergado proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997,
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Pérdidas fortuitas deducibles,
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Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas,
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Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso,
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Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler,
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Crédito por energía residencial (generalmente, permitido desde 1977 a 1987) reclamado por el costo de mejoras para el uso de energía que usted agregó a la base de su vivienda,
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Crédito por adopción que usted reclamó por las mejoras que agregó a la base de su vivienda,
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Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador(a) o patrono(a) que usted usó para mejoras que agregó a la base de su vivienda,
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Crédito para comprador(a) de primera vivienda (permisible para ciertos compradores de primera vivienda en el Distrito de Columbia), y
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Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque usted lo recibió (directa o indirectamente) de un servicio público después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía para una vivienda.
Ejemplo 15. .5. Ejemplos.
La instalación de una sala de recreación u otro baño en su sótano sin terminar, la colocación de una nueva cerca, la instalación de nueva plomería o cableado, la colocación de un nuevo techo o la pavimentación de la calzada de su entrada sin pavimentar corresponden a mejoras. Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solarium o un garaje, también constituye una mejora.
Los archivos y registros que debe conservar incluyen:
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Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda;
-
Comprobantes y otros registros de todas las mejoras, ampliaciones y otras partidas que afecten la base ajustada de la vivienda;
-
Todas las hojas de trabajo que usted usó para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables;
-
Todas las Formas 2119, Sale of Your Home (Venta de Su Vivienda),en inglés, que usted haya presentado para postergar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997; y
-
Todas las hojas de trabajo que usted usó para preparar la Forma 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de Trabajo de Base Ajustada de Vivienda Vendida) o la Capital Improvements Worksheet (Hoja de Trabajo de Mejoras de Capital) de las instrucciones de la Forma 2119, ambas en inglés.
Es posible que usted califique para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Esto significa que, si califica, usted no tendrá que pagar impuesto sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima, a continuación. Para calificar, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso que se describen más adelante.
Puede optar por no reclamar la exclusión. En ese caso, usted debe incluir las ganancias obtenidas de la venta en su ingreso bruto en su declaración de impuestos para el año de la venta.
Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias provenientes de la venta de su vivienda principal si se satisfacen todas las siguientes condiciones.
-
Usted satisface la prueba de propiedad.
-
Usted satisface la prueba de uso.
-
Durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, usted no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda.
Puede excluir la totalidad de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal hasta $500,000 si se satisfacen todas las siguientes condiciones.
-
Usted es casado(a) y presenta una declaración conjunta para el año.
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Usted o su cónyuge satisface la prueba de propiedad.
-
Usted y su cónyuge satisfacen la prueba de uso.
-
Durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancias provenientes de la venta de otra vivienda.
Para reclamar una exclusión, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso. Esto significa que durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta, usted debe haber:
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Sido propietario(a) de la vivienda durante un mínimo de 2 años (prueba de propiedad) y
-
Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (prueba de uso).
Ejemplo 15. .7. Ejemplo 1 — posesión y ocupación de la vivienda durante 3 años.
Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del 2002. Vendió la vivienda con ganancias el 15 de septiembre del 2005. Durante el período de 5 años que finalizaba en la fecha de la venta (16 de septiembre de 2000 - 15 de septiembre del 2005), ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella durante 3 años. Ella satisface las pruebas de propiedad y de uso.
Ejemplo 15. .8. Ejemplo 2 — satisfacción de prueba de propiedad, pero no de prueba de uso.
Daniel compró una vivienda en 1999. Después de vivir en ella durante 6 meses, se mudó. Él nunca vivió en la casa de nuevo y la vendió con ganancias el 28 de junio del 2005. Fue el propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años que finalizaba en la fecha de la venta (29 de junio de 2000 - 28 de junio del 2005). Sin embargo, no vivió en ella durante los 2 años requeridos. Él satisface la prueba de propiedad, pero no la prueba de uso. Él no puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya calificado para una exclusión mínima reducida (como se explica más adelante).
El período de propiedad y de uso de 2 años requerido durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta no tiene que ser continuo.
Usted satisface las pruebas si puede demostrar que fue propietario(a) y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses continuos ó 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta.
Ejemplo 15. .9. Ejemplo.
El profesor Pablo Barba, soltero, compró y se mudó a una casa el 28 de agosto del 2002. Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero del 2004, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. Durante parte de su período de ausencia, la casa estuvo vacía y durante el resto del período, la tuvo alquilada. El 6 de enero del 2005, vendió la casa con ganancias.
Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, él no puede incluir el período de ausencia para satisfacer la prueba de uso de 2 años. Él no puede excluir ninguna parte de sus ganancias, a menos que califique para una exclusión mínima reducida (como se explica más adelante). Aun si califica para una exclusión máxima reducida, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó (o que pudo haber reclamado) mientras alquilaba la casa. Consulte Depreciación después del 6 de mayo de 1997, más adelante.
Ejemplo 15. .10. Ejemplo.
En 1996, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en un condominio y ella compró su apartamento el 3 de diciembre del 2002. En el 2003, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año, se mudó a la casa de su hija. El 12 de julio del 2005, mientras aún vivía en casa de su hija, ella vendió su apartamento.
Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su apartamento porque satisfizo las pruebas de propiedad y de uso. Su período de 5 años es desde el 13 de julio de 2000 al 12 de julio del 2005, fecha en que vendió su apartamento. Elena fue propietaria del apartamento desde el 3 de diciembre del 2002 hasta el 12 de julio del 2005 (más de 2 años). Ella vivió en el apartamento desde el 13 de julio de 2000 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del 2003 (más de 2 años).
-
Fue propietario(a) de la participación durante un mínimo de 2 años y
-
Vivió en la casa o apartamento en que la participación le da derecho a ocuparlo(a) como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años.
Ejemplo 15. .11. Ejemplo.
David compró y se trasladó a una casa en 1997. Vivió en la misma como su vivienda principal durante 2 años y medio. Durante los 6 años siguientes, no vivió en la casa debido a que estaba prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada en el Ejército estadounidense. Luego, vendió la casa con ganancias en el 2005. Para satisfacer la prueba de uso, David elige suspender el período de prueba de 5 años para los 6 años durante los cuales estaba prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada. Esto significa que puede hacer caso omiso de aquellos 6 años. Por lo tanto, el período de prueba de David consiste en los 5 años antes de que se fuera a prestar servicio prolongado en forma oficial y calificada. Satisface las pruebas de propiedad y de uso porque fue propietario de, y vivió en, la casa por 2 años y medio durante este período de prueba.
-
Usted queda física o mentalmente incapacitado(a) para cuidarse a usted mismo(a), y
-
Fue el (la) propietario(a) y vivió en su casa como su vivienda principal durante 1 año como mínimo.
Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta, pueden excluir las ganancias si cualquiera de los cónyuges satisface las pruebas de propiedad y de uso. (Sin embargo, consulte Exclusión Máxima, más atrás.)
Ejemplo 15. .12. Ejemplo 1 — un(a) cónyuge vende una vivienda.
Emilia vende su vivienda en junio del 2005. Posteriormente ese mismo año, se casa con Jaime. Ella satisface las pruebas de propiedad y de uso, pero Jaime no. Ella puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el 2005.
Ejemplo 15. .13. Ejemplo 2 — cada cónyuge vende una vivienda.
Los hechos son los mismos que los del Ejemplo 1, excepto que Jaime también vende una vivienda en el 2005. Él satisface las pruebas de propiedad y de uso en su vivienda. Emilia y Jaime pueden excluir, cada uno, hasta $250,000 de las ganancias.
-
Usted fue su propietario(a), y
-
Se permite que su cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste(a) la usa como su vivienda principal.
Usted puede reclamar una exclusión, pero la cantidad máxima de ganancias que puede excluir se reducirá, si se satisface cualquiera de las siguientes condiciones.
-
Usted no satisfizo las pruebas de propiedad y de uso, pero el motivo principal por el que vendió su vivienda fue:
-
Un cambio del lugar de empleo,
-
Salud, o
-
Circunstancias imprevistas (como se define más adelante).
-
-
Su exclusión habría sido denegada debido a la regla que se describe en Más de una Vivienda Vendida Durante un Período de 2 Años, más adelante, excepto si el motivo principal por el que vendió su vivienda fue:
-
Un cambio del lugar de empleo,
-
Salud o,
-
Circunstancias imprevistas (como se define a continuación).
-
Use la Worksheet 3 (Hoja de Trabajo 3) en la Publicación 523, en inglés, para calcular su exclusión máxima reducida.
Usted no puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda si, durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, usted vendió otra vivienda con ganancias y excluyó todas las ganancias o parte de éstas. Si no puede excluir las ganancias, usted debe incluirlas en su ingreso.
-
Un cambio del lugar de empleo,
-
Salud o,
-
Circunstancias imprevistas (como se define más atrás).
Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que usted ha utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Sin embargo, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso.
Ejemplo 15. .14. Ejemplo 1.
El 29 de mayo de 1999, Amelia compró una casa. Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2001, fecha en que se mudó de la casa y la puso en alquiler. La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2001 al 31 de marzo del 2003. Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril del 2003 y vivió en ella hasta que la vendió el 30 de enero del 2005. Durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta (31 de enero de 2000 - 30 de enero del 2005), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de dos años, como se indica en la siguiente tabla.
| Período de
5 años |
Usada como
vivienda principal |
Usada como
alquiler |
||
|
1/31/00 -
5/31/01 |
16 meses | |||
|
6/1/01 -
3/31/03 |
22 meses | |||
|
4/1/03 -
1/30/05 |
22 meses | |||
| 38 meses | 22 meses | |||
Amelia puede excluir ganancias hasta $250,000. No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó, o que pudo haber reclamado, por alquilar la casa, como se explica a continuación en el Ejemplo 2.
Ejemplo 15. .15. Ejemplo 2.
Guillermo fue el propietario y usó una casa como su vivienda principal desde 1999 al 2002. El 1 de enero del 2003, se mudó a otro estado. Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril del 2005, fecha en que la vendió. Durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta (1 de mayo de 2000 - 30 de abril del 2005), Guillermo fue el propietario y vivió en la casa durante 32 meses (más de 2 años). Tiene que informar la venta en la Forma 4797, en inglés. Puede excluir ganancias hasta $250,000. No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó, o que pudo haber reclamado, por alquilar la casa, como se explica a continuación.
No informe la venta del 2005 de su vivienda principal en su próxima declaración de impuestos, a menos que:
-
Usted tenga ganancias y no califique para excluir la totalidad de éstas, o
-
Usted tenga ganancias y opte por no excluirlas.
Si tiene ganancias tributables de la venta de su vivienda principal que no se pueden excluir, informe todas las ganancias recibidas en el Anexo D (Forma 1040). Infórmelas en la columna (f) de la línea 1 ó línea 8 del Anexo D, dependiendo del tiempo que fue propietario(a) de la vivienda. Si califica para una exclusión, indíquela en la línea inmediatamente debajo de la línea en que informa las ganancias. Anote “Section 121 exclusion” “Exclusión de la sección 121” en la columna (a) de esa línea e indique la cantidad de la exclusión en la columna (f) como pérdidas (en paréntesis).
Si usó la vivienda para fines comerciales o para producir ingreso de alquiler, es posible que usted tenga que usar la Forma 4797 para informar la venta de la parte comercial o de alquiler (o la venta de toda la propiedad si se usó completamente para fines comerciales o de alquiler durante ese año). Consulte Business Use or Rental of Home (Uso Comercial o Alquiler de Vivienda) en la Publicación 523, en inglés.
Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión.
-
Adquirió su vivienda en una permuta por propiedad del mismo tipo (también conocida como permuta de la sección 1031), y
-
Vendió la vivienda:
-
Después del 22 de octubre del 2004 y
-
Durante el período de 5 años a partir desde la fecha en que adquirió la vivienda.
-
-
Publicación 547, en inglés, en el caso de una vivienda que fue destruida, o
-
Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada.
Si usted financió su vivienda bajo un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que recuperar (devolver) la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene de otro modo su vivienda. Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Es posible que usted tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas discutidas más atrás; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación.
-
Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o
-
Se basaron en certificados de crédito hipotecario.
-
Vende o enajena de otro modo su vivienda:
-
Con ganancias, y
-
Durante los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario.
-
-
Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia para ese año (relacionado con los requisitos de ingreso que debe satisfacer una persona para calificar para el programa de subsidio federal).
-
Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda inferior a $15,000,
-
La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte,
-
Usted enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario,
-
Usted traspasa la vivienda a su cónyuge, o a su ex cónyuge en relación con su divorcio, en que no hay ganancias incluidas en su ingreso,
-
Usted enajena la vivienda con pérdidas,
-
Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repara o reemplaza en su lugar original dentro de los 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción o
-
Usted refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente usted satisfaga todas las condiciones indicadas anteriormente bajo Cuándo se aplica la recuperación).
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